Gayrimenkul Değerleme Nedir?
Gayrimenkul değerleme veya yaygın kullanımı ile emlak değerleme / taşınmaz değerleme konusuna açıklık getirmeden önce “değerleme nedir?” sorusunun cevabını vermek gerekiyor. Değerleme en basit anlamı ile değer biçme, bir malın değerini belirleme, kıymet takdir edilmesi işidir. Değerleme işi değerleme uzmanları tarafından yapılır.
Gayrimenkul değerleme, bağımsız ve tarafsız gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından, ilgili mülkün belirli bir tarihteki muhtemel değer takdirinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçülere dayalı olarak gerçekleştirilmesidir. Özetle gayrimenkul değerleme süreci, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belirli yasa ve yönetmelikler çerçevesinde, mülke en uygun değerleme yönteminin seçilerek değerinin takdir edilmesi ve buna bağlı olarak gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanması olarak tanımlanır.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Kimdir ve Ne Yapar?
Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkul değerleme firmalarında kadrolu olarak istihdam edilen veya sözleşme düzenlenmek koşulu ile hizmet sağlayan uzman kişilerdir. SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kurulusu A.Ş.) tarafından düzenlenen sınav sonucunda belirli eğitim ve tecrübe şartının sağlanması koşulu ile gayrimenkul değerleme uzmanı ya da konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanılır.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ve gayrimenkul değerleme şirketleri, ülkemizde TDUB’a (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne) üye kişi ve kuruluşlar olup SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) ve/veya BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) düzenlemelerine tabi olarak faaliyetlerini yerine getirebilir.
Bir Taşınmazın Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bir gayrimenkulün değeri belirlenirken UDS (Uluslararası Değerleme Standartları) çerçevesinde Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı olmak üzere genellikle 3 ana yaklaşım uygulanır. Kısaca bu yaklaşımlara değinmek gerekirse;
Pazar Yaklaşımı, varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerlemesi yapılan mülke benzer mülklerin satışını veya ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Sektör içinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı olarak da adlandırılsa da UDS 2017, 2020 ve 2022 versiyonlarında, Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi olarak bir Pazar Yaklaşımı Yöntemi şeklinde, alt başlık olarak sunulur.
Maliyet Yaklaşımı, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Maliyet yaklaşımı UDS’de ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti ve toplama yöntemi olarak üç yöntemde ayrıştırılır.
Gelir Yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Gayrimenkulün gelir beklentisinin ve potansiyelinin gayrimenkulün değeri ile ilişkilendirildiği bir yaklaşımdır. Gelir yaklaşımının, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki tüm nakit giriş ve çıkışlarının miktarını ve zamanlamasını değer esasına uygun bir bakış açısıyla kapsaması gerekli görülür.
